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下一站，東京有個家：不動產女王帶你散步看房子
為了解決地鐵車程時間計算 的問題，作者廖惠萍 這樣論述：
四年不算短的時間，備受各媒體一致推崇為不動產女王的作者廖惠萍，見證了日本從低迷、絕望、天災、復興再到2013的朗朗晴空。她帶著台灣投資人一路走過，幫自己、也幫客戶在國際大都─東京，建立灘頭堡。 天生旅行家的敏感與嗅覺，讓廖惠萍比當地人更容易感動，比外地人更貼近當地。不動產業這行的多樣及差異性，使她得以比當個純旅行者從更多面向認識日本。 《下一站，東京有個家》就是將不動產女王的踩線經驗彙整成一個個深入在地東京人的生活圈，對於想到東京投資不動產者能更清楚日本人的喜好，進而投資獲利；對於每年必遊東京的旅者，則提供了另外一種充滿生活感的散步旅行方式。 作者簡介 廖惠萍 身兼民宿專家、旅
行社老闆與暢銷書作家，也是精熟日本文化的超級達人。現更躍升為房東網集團的董事長，帶著台灣投資人在東京攻城掠地，不愧為實至名歸的不動產女王。 著有： 北海道、東京信州、普羅旺斯(歐風民宿) 日本定點宿遊、東京in hand、大人的峇里、雜貨@東京 慢遊北海道、東京不動產女王等十餘本精采好書。 自序─我的散步王國前言─四年走過 Part 1 中央線的日常美好風景中野高□寺荻漥、西荻漥吉祥寺、三鶯 Part 2 庶民的元氣補給站麻布十番武藏小山戶越銀座合羽橋 Part 3 東京的優雅風尚代官山、中目黑學藝大學、都立大學田園調布三軒茶屋二子玉川 Part 4 曲折巷弄間的尋寶樂趣目白、雜司
之谷神樂(土反)下北澤 Part 5 重溫美好舊時光谷根千池袋三劍客(板橋、十條、赤羽)石神井公園 附錄：漫談日本不動產投資二三事 序 我的散步王國 從頂上了東京不動產女王的頭銜之後，生活裡豈是一個忙字足以形容。忙著飛行於台北東京、松山羽田，忙得台日有兩人專管我的SCHEDULE。唯有一件事身邊的人都了解，再忙我也不輕易假手他人，那就是離開電腦看屋去！不是不能放下或不相信他人的眼光以及判斷力，而是透過了這個步驟，讓自己一次次感受到經營事業的價值，累積持續努力的力量。 成堆的書面資料就像是篩選相親照片一樣，能入眼的、有緣份的，總要親自見上一面確認過，看看是不是就是心裡想像的那個模樣。「
出門看房子」的號召力，就像是血液裡流竄的旅行因子，一種履行天職的使命感。拿出每次旅行規劃行程的功力，先在地鐵圖上圈出來距離物件最近的車站位置，四個散落的圓點再排出順暢動線，開始一次次自己與東京這座都市的邂逅。這個旅程常常是寂寞的，因為我總是習慣一個人出發，一個人在大城小巷裡穿梭，迷路、錯過、相會都是旅程上的朋友，它們總一次次累積著我的東京能量。 在從事東京不動產之前，我的身份是旅遊作家及旅行社總經理，但是我必須承認旅遊作家的旅行是經過深思熟慮及安排的，為了海外採訪的不確定性及成本考量，出國前總要經過縝密的計劃才能出發。當上旅行社總經理之後，更發現蓋在護照上的海關章明顯銳降，因為擔任總經理一
職等於宣告自己必須要鎮守辦公室內，為不同的客人解釋同樣的旅行概念及那些再熟悉不過的旅程，恪遵職守地仔細計劃每一筆預算。 怎麼也沒想到，我卻是在從事一個聽來與旅行毫無相關的不動產行業之後，才開始時時旅行的生活，每月飛行，每日步行。對一般不動產業來說，看房子不過只是例行公事，但是對我而言卻不再單純只是看房子。首先，要選擇搭哪條線的電車前往？充滿戰鬥氣氛的那一天是特急，心情彌漫blue的那一天是各停。若從澀谷前往東北，想吃便當又想睡個午覺，最好選擇是湘南新宿line，一百零三分鐘的車程足以讓自己睡得飽飽，還能伸伸懶腰。準備返回東京，卻不想與商務人士擠成沙丁魚，若有多點預算就搭東北新幹線，四十九分
鐘就能快速重返東京。這種旅行沒有旅伴，完全不用與人商量，自然也就沒有配不配合的惱人遷就。沒有預算上限，心情決定一切。不同目的地自然會有不同經歷，就算目的地一樣，也會因為天氣及路徑的不同，而有讓人驚喜的新發現。 工作改變了，但是基因不會因此改變。天生旅行家的敏感與嗅覺，讓我比當地人更容易感動，比外地人更貼近當地。不動產業這行的多樣性及差異性，讓我得以比當個純旅行者能從更多面向認識日本。收到的物件是髮廊，就先上門預約做髮，看看房客的技術，能不能讓這間店永續經營；新的物件若是餐廳，當然就登門吃上一回，因為手藝好不好，直接決定未來餐廳的命運。若遇到大超市這類物件，便要在不同時段多次探訪，從開架商品
一路看到海鮮櫃上的漁貨，商品種類夠不夠多？魚的鰓紅不紅？肉質有沒有彈性？猜測這些海鮮的存放時間，從生鮮食品的新鮮度，來判斷這間超市生意好不好。因為生意好壞決定了店家的續租力，續租力決定了空屋率，而空屋率正是投資不動產中能否穩定回收租金的最大風險。 隨著經驗越多，開始發現只從單一店家，並不能徹底了解到地域商圈的特性及客層屬性，也無從做到最安全的評估。於是我開始擴大搜索範圍，思考要有多少人口才能養得起一家書店？便利商店商圈涵納至半徑多少公尺以內的客源？不只如此，甚至還要推測從車站出來步行多少公尺必須存在多少家柏青哥店，才能構成一個完整的社區商圈？透過這些訊息及親自拜訪，我就能將日本最新的在地資
訊傳達給客戶，而客戶回饋給我關於不動產投資的竅門，猶如一點一滴吸取的養份，讓我的踩線對象慢慢地從單一到複數，從急行到散步，從單點到多點，漸漸開始成就一個路線，構成我自己的散步地圖，也不斷擴大我的日本不動產世界。 即便四年來，東京已然成為我的第二個家，一年三百六十五天超過一半時間留滯東京。但探索每一個新物件，循著東京地鐵按圖索驥踏出車站時，仍有太多的驚奇與訝異，我每天都在刷新著自己的東京地圖。在散步找房子的過程中，我喜歡一個人單獨行動，最愛的路線是從最近的車站出來，找到一家老咖啡館坐進去，點一杯咖啡後，仔細閱讀手中的menu，觀察心得是：若販售的項目越單純，表示這間店的生意越穩定。即使商品總
是千篇一律，咖啡只有三種，點心只有土司及三明治，但這種店的顧客族群一定是買菜前後的八卦菜籃族，和願意花上一杯咖啡錢找人聊天的銀髮族。若咖啡的品項很複雜，甚至還賣茶品，那就表示附近可能設有大公司，常有業務約客戶來店談事情；如果店家還提供餐食，那肯定周遭的單身族群很多。逛進商店街時，不僅會計算街上存在了幾種行業，還會觀察除柏青哥以外如松屋、日高屋、便當店……等日本連鎖店共進駐了幾家？這樣就能了解這個商圈是不是兵家必爭之地。 當然對於「買常識」這件事也不能只進不出，所以找個店家進去消費一下有時十分必要。因為要從自己的口袋拿出錢來，就會慎選這錢是不是花在刀口上？一般我很少進連鎖店去消費，商店街裡的
服飾店或水果青物店，通常是我最常選擇的對象，原因是這樣的店大多是老闆或固定員工坐鎮居多，較不會是part time的打工族。這麼一來，能和店家聊的東西才會更多，對當地商圈的瞭解才能更為徹底熟悉。買衣服的時候，若店員本身也愛和顧客聊天，那我也樂得能多問一些。從櫥窗裡展示的衣服樣式，判斷這間店是屬於 (時尚)或 (婆婆媽媽)風格？一路觀察到經營多久？生意好不好？房租貴不貴？甚至自己才剛搬到新的地方，連該去哪裡買衛生紙都能和當地人聊上好一陣子，而這些聊出來的資訊，常是判斷每個物件好或壞的重要根據。 很幸運自己浸淫在這樣的工作領域裡，能將自己的興趣灌溉進事業土壤中，讓它開出不一樣的花朵，讓人得以欣
賞，自己也感到十分滿足。客人們總是等著我每次散步回來的報告，也很期待能馬上和我一起出發去散步。投資之於客人不再只是一堆數字或報表，在選擇投資日本之前，我相信除了金錢的回報以外，他們都對這個國家充滿了熱愛與感情。我很感動一位台灣產業舉足輕重的前輩，與我分享不動產的心得，他用充滿理性和感性的口吻告訴我：「投資不動產跟買股票是不一樣的，股票漲了，有獲利就賣出；而投資不動產卻像結婚，就算獲利了也沒有離婚的理由，因為我們跟這個伴侶是有感情的。」 是的，正如我四年來在東京走過的點點滴滴，曾經一個人在夜晚無人巷子裡不斷走著繞著，摸不著頭緒地拚命找尋物件，在放棄與前進之間不斷自我掙扎。也曾頂著三十八度的艷
陽天，汗流浹背地咒罵著iphone map太無能，或是好不容易找到物件，卻發現根本是間不值一看的房子。就在這種糟糕情緒從四方襲來時，卻在下一刻走過轉角，意外發現一間能喝到好咖啡的cafe，吃到一碗絕頂美味的拉麵，或是看見一棵美麗的櫻花樹，開心地拿起相機拍下。當這些點點滴滴畫入了我的散步map裡，其實物件能不能成交已經不重要了，我相信這途中遇到的一切，都將化成夢想飛行裡最堅強的羽翼，更是引領眾人進入東京投資王國最踏實的階梯。 歡迎你隨著我的步履，重新來認識東京這個城市，讓我們相約在某個時節一起來感受這座城市的四季脈動，在這裡撒下和自己氣味相投的種子，期待開花、綿延，並且豐滿收割！
地鐵車程時間計算進入發燒排行的影片
【暗黑旅行團】勇闖市中心廢墟佐敦廣場 70呎舖賤價10萬全港最平
香港寸金尺土，普通打工仔窮一生薪水，才能買到一個劏房型單位，黃金商舖易手價億億聲。雖然商舖身價不菲，但細心留意會發現，總有一個死場（死寂商場）在附近，明明位處市中心交通方便，但空置率高人流又偏低。記者便請了人稱「劏場醫生」、曾一手拯救荃灣地皇廣場的盛滙商舖基金創辦人李根興（Edwin），和我們來一轉經典死場遊。
壽終正寢：佐敦廣場
「有些死場是瀕臨死亡邊緣，而這個（佐敦廣場）是已經死亡。」Edwin說道。位於佐敦道28號敦成大廈的佐敦廣場，商場名字仍於大廈外清晰可見，但若然在Google Maps輸入「佐敦廣場」，卻查不到正確位置。
座落在人來人往的佐敦道，很難想像這樓高四層的商場，已烏燈黑火二十多年，是佐敦中心地帶裏的一個廢墟。「我們站在佐敦道，街上人流很多，很旺場，但今時今日全香港最便宜的物業成交呎價，最便宜的便是這座佐敦廣場。」
土地註冊處資料顯示，三樓九號舖位建築面積約70平方呎，原業主1993年以$69.7萬購入，持貨23年，2016年僅以$10萬易手，呎價僅$1,429，賬面勁蝕86%、約$60萬，堪稱全港最平的舖位。Edwin表示，香港有很多大業主將商場劏成很多小單位出售，然後不宣傳、不用任何方法吸引人流，夾硬做死一個場，令舖位貶值，然後再安排相關人士以低價收回舖位，「做這些事很沒道德，可說是乞兒兜裏拿飯吃，所以我不買不賣也不投資。有人經常說送幾間商舖給我，希望我可以把商場活化，我也會說我不要。」
佐敦廣場前身為伯爵酒樓，實用面積共約一萬平方呎。1992年，分拆成超過160個舖位出售，當年呎價逾萬，但仍吸引到不少投資者。但業主們在1993年收樓後，發現舖位皆為「縮水舖」，實用率只得三至五成，生意做不了淪為死場。1998年更因管理公司撤離而荒廢，聚集了不少癮君子和露宿者。現時該商場除地面層可供遊人進入，其他樓層已經被封閉。
「你簡直是商舖華佗！」當記者和Edwin在商場門外傾談之際，一把聲音突然從我們身旁傳過來，原來是佐敦廣場門外報紙檔的店主，由他父親開始已在這個位置經營報紙檔50多年。他繼續說：「開業的時候很多人入伙，但空置了這麼多年，聽說你令很多倒楣的商舖起死回生，我今天便特意把鎖開了等你進去玩玩。」原來店主還幫手看管廣場的閘匙，我們就趁這個難得的機會，入去探秘。
2010年，有財團以劃一收購價$13.8萬收購佐敦廣場舖位。商場的一至三樓，就曾在2012至13年，短暫經營過火鍋店。2014年就只有四樓的桑拿館，2016年在一樓開了雀會，二樓開了私房菜，但全都在很短的時間內結束營業。
鄰近高鐵 於事無補
一樓和二樓遺下了完整的食肆裝潢，還有餐具調味料，統統都沒有清走。Edwin說：「真的不知道發生甚麼事，該商戶好像走得很急。市中心這麼繁華的地段鄰近高鐵，佐敦道地舖價值以億元計算，這裏卻變成了一個廢墟。」
再上三樓，大窗戶透入自然光，雜物清空了，感覺比一二樓良好。雖然劏舖的間格已經全拆了，但地上有多條從前舖位留有的深刻直線。「驟眼看這裏每一層都是幾千呎，以這裏的黃金地段來計，一定能夠租出去，每一層我估計能以$15萬放租。」
但上到四樓，又佈滿各式各樣的廢棄品。有很多像是露宿者在這裏留宿用的床墊、2014年的舊報紙、2012年的水費單、撕爛了的明星合照、封了塵的招牌、摔破了的招財貓等等，幸好是白天進來，入黑一定充滿着靈異感覺。既然位於市區，人流地理位置俱佳，很難不令人聯想是因為靈異問題而變成市中心的廢墟。Edwin說他不太了解和相信靈異方面的東西，「甚麼靈異也好，樓下這麼旺場甚麼靈異也不怕吧！加上買賣商舖與住屋不同，開舖頭做生意不需要過夜，所以就算是餐廳酒樓也好，就算有人死了也不會變成凶舖，凶宅很多，但沒有凶舖。」
由門口的告示板到散滿一地的文件，相信背後可能有很多訴訟問題業權問題，Edwin說：「我們進來也看到有些欠債還錢的傳單，想租這裏也會擔心背後有甚麼問題。更何況之前樓上是開桑拿館的，你我都知道桑拿館不是一般平凡人能經營的。」相信這就是商場荒廢的主因。
氣若游絲：先達廣場
「死場分幾種，其中一種是死亡中，好像身後的先達廣場。」先達都稱得上死場嗎？看租值升跌便知一二。Edwin說：「上帝要你滅亡，必先令你瘋狂！租值有最高峯的時候，地下一間舖出租$5萬至$10萬，跌到現在的$1萬至$2萬，跌了五至八成。先達幾年前的舖價炒得非常厲害，但最近急速下跌，最主要是智能手提電話炒風已過。」我們走到一樓的租務部詢問，職員都說最近有很多蝕讓，租務部職員說：「三百幾萬元買回來百多萬元出售。」
吉舖處處 舖位變貨倉
先達廣場位於旺角亞皆老街83號，一共三層約3.9萬平方呎，前身是先施百貨，在1995年劏成350個舖位出售，面積由72至488平方呎，堪稱本港第一代經典劏場。職員說：「業主都很資深，沒有按揭、沒有壓力，在這個艱難時刻，就算降低租金也能接受。」最平的舖位在訪問前一天租出，租金只是3,000元，已包差餉管理費。「業主下調租金只是希望舖位不要丟空，能夠渡過這個艱難的時期，現在有一成舖位是未能出租的。」這麼低廉的租金，甚至有人租來當貨倉。
商場內外吉舖處處，目測空置舖不止一成。不論是地下、一樓還是二樓，吉舖集中於遠離電梯的角落位置。記者和Edwin上到二樓，人流更為稀少，約半數店舖沒有開門。Edwin說：「越做越靜的情況下，就會出現三個情況：一，租來當貨倉；二，開成人用品店，成人用品店當然是開在較靜的地方。三，不需要太多人流的服務行業，例如修甲、睇風水、占卜那些做預約服務的。」但由於先達廣場沒有自來水，所以食肆、美容修甲那類需要有自來水的店舖，都不能經營。Edwin補充：「沒有食肆、小食店，不能以此聚集人流。能經營的店舖種類亦收窄，只能做零售、賣買電子零件或手機產品。」
經營靠好業主 等炒風救場
我們來到維修電話老師傅黃維邦（Wilson）的店，他的店已屹立先達20多年，可說是見證着先達的興衰。Wilson說：「現在絕對是低潮，沒有試過如此低潮。」他表示現在經濟差了，人們不像以往一有新型號手機便換機，「我有另一間舖回收二手機，我們收到的手機都是壞的，現在的手機不是壞了也不會放售。」
他表示能一直支撐着店舖全因遇到一位好業主，「當時樓下的店舖租金加幅一倍，甚至一倍半，但我這個業主都只是加了我一成租金，現在逆境下業主都願意減租，有商量的空間非常好。先達有些業主日日過來巡舖，看到你生意好便加租。」所以現在租金下調的情況下，Wilson也沒有考慮要換舖慳租金，「沒有想過呢，平租的通常在角落的位置，沒有這個位置好。加上業主對我這樣好，做人不能忘恩負義。」他亦指商場的人流多少，對手機維修不算很大影響，「手機壞了一定會過來維修，人流多有時只是逛逛，不一定會買東西，手機維修穩穩定定，發達一定冇我份，夠交租餬口便沒有問題。」
Edwin認為，救活先達廣場的方法，只好等待炒風再來。「純靠商場自己的營運很難去翻身，互聯網格價太容易，引入新行業亦需要一段時間適應。要看有那一個大牌子，有一些突破性的產品出現，整個炒風來臨，炒賣的人們當然要回來先達這個地方。」
死過翻生：地皇廣場
位於荃灣登發街登發大廈的地皇廣場，是死場中的經典，其中二樓238號舖位，2012年底以約$400萬買入，2017年以$30萬轉售，勁蝕$370萬。Edwin說：「所有商舖來說，最蝕入肉的可說是這個，簡直是創了香港歷史。如果持貨幾年要蝕92.5%，眼光要很『準』，因為很難有香港物業買賣蝕到咁。」
2012年投資者尹柏權以$4.1億向鄧成波購入登發大廈商場，2013年拆成200多個舖位出售，舖位面積由50至174平方呎，套現約$9億。但小業主收樓後便發現貨不對辦，發現商場設計與售樓書不同，實用面積縮水等的問題。有小業主稱當年有地產經紀訛稱，將會有行人天橋接駁至地皇廣場，但不單止沒有天橋，商場電梯更經常因故障停用。
Edwin說：「死場的特性是，易入難出，有一些是自動電梯進入商場，但要行樓梯離開的。有一類不能救活的死場，便是要行樓梯進入商場的。如果一個商場四通八達，人流便會旺。」地皇商場中了一切死場特性，進出不便和業權分散。
聯合業主翻身 出租率達100%
業主之一的王榮梅（Olive）當年以$400萬買入了一劏舖，「收舖時，簡直是晴天霹靂！當時是買樓花沒有實物可看，實物與我們想像中有很大出入。面積很小，還是天價，一樓一間實用面積40呎的舖位要成四百幾萬。」
她曾嘗試放售或出租，都不能得到好價錢，更別說回本了。於是她便花近3年時間與各業主磋商，在2016年成立地皇之光管理有限公司，團結場內近百名業主聯合招租。她說：「回想起也覺得淒涼，曾經試過有一位業主，說只可以給我由灣仔到北角這段車程的5分鐘時間，於是我便在地鐵車廂內走來走去，進行游說工作。」她表示頭幾年她沒有受薪做聯絡人的工作，「講難聽一點，衰到不能再衰了，不如博一鋪。」頭炮租了給一間賣小型電器的百貨公司，但店主進駐後幾個月便退租。她說：「零售根本冇得做，因為趨向網購，我們就想不如做不能網購的飲食，於是我便把一樓在很短時間內改成一個美食廣場。」當時Edwin亦有參與這個死場翻生的計劃，更幫手大力宣傳，成功把當時的出租率推上到100%。
雖然走入地皇商場，仍不能以人流旺盛去形容，但不見有貨倉舖和空置舖，Edwin說：「這裏不算死，縱使有舖拉了閘，但是都有租客的。」美食廣場已因完約在２月結業，要繼續經營美食廣場便要再集資翻身。幸好同期有夾公仔機店主有意入租，現在一樓已成了夾公仔機舖，雖然疫情下不能正常營業，但總算是正確方向。Edwin說：「一個好的商場，最好是會吸引到人進來買、進來玩。一樓是美食廣場，人們很自然便會在上二樓三樓逛街，商場馬上變旺了起來。而這些夾公仔機也不錯，能吸引外來人。租金很便宜，2,000到3,000元已包冷氣費管理費等，租來創業其實都不錯。」
記者：鄭汝翹
攝影：張志孟、許先煜