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我國不動產政策調控措施分析與高資產個人租稅規劃

為了解決台銀雲端銀行的問題，作者許智淵 這樣論述：

不動產價格不斷飆漲，高房價已成為一般大眾不可承受之重。不動產價格可能因總體環境、貨幣、土地與稅制政策影響所致。政府亦會透過經濟與金融層面管制、稅務制度調整與土地政策推行等層面，進行不動產價格之調控措施。高資產個人於不動產資源配置上，應針對不同時空背景，採取不同之規劃模式與安排。以往高資產個人租稅規劃，較著重於單一時點之租稅規劃，並未通盤考慮政府相關政策影響。故本研究首先分析景氣循環波動對不動產市場之影響，針對我國歷次不動產景氣波動之原因進行說明，並彙整政府採取之相對應不動產調控措施，以及歸納可能影響不動產價格波動之因素。另佐以高資產個人以及家族企業個案實例，進行推估假設與試算進行說明分析。以

透過本文分析彙總，提供高資產個人與社會大眾於進行資產配置時之安排與規劃參考。我國歷次不動產景氣概況變動，主要仍受經濟成長、國民所得增加、通貨膨脹、優惠金融環境與土地及稅制調整影響。政府不動產調控政策，主要著重於金融政策（貨幣供給、利率調整及信用管制）、稅制政策（奢侈稅之推動、實價登錄、房地合一）與土地政策（使用管制、都市健全計畫）。個案中高資產個人進行資產規劃之目的，係將其所持有之大量不動產傳承予女兒。於資產移轉方式選擇上，可藉由出售移轉、贈與移轉及遺產繼承達成目的，其稅負負擔與效益影響各有不同。經個案試算，若資產移轉子女，子女不另行出售不動產，資產移轉應以出售移轉為最佳選擇；若子女預計再行出

售所受贈之不動產，於景氣衰退階段下，仍以出售移轉為較佳方案。若從父母替子女創造資金證明觀點，不動產標的物型態亦會造成決策影響，短時間之資金證明創造伴隨著鉅額之稅負負擔，此為高資產個人資產移轉前需深思考量之處。本文另一個案公司係屬家族企業，主要透過公司持有不動產之模式，大幅降低個人稅負負擔，進而經營與控制家族企業，並透過層層交叉持股與股權比例設計配置，達到「家族不分家」之理念。本文分析該個案公司於公司經營策略之調整、長輩逝世前遺產規劃、並對所採用之家族傳承與財產規劃方式進行規劃說明。隨著不動產稅制制度漸趨完善，對高資產個人而言，若其所持有不動產主係早期購置持有，現階段應無出售不動產之理由，但資產

移轉將成為其未來無法避免之問題與挑戰。政府不動產調控政策之制定雖能達到一定之防杜成效，然仍無法達成平均社會財富之目的與效果，且隨我國經濟發展漸趨穩定，政府所扮演之角色更為重要，可預見之未來，人口問題亦將嚴重影響不動產市場，高資產個人除財富移轉外，亦應思考下一代於資產使用與配置效率之問題；政府亦應及早制定相關政策與規劃，以因應未來結構性變化所衍生之問題。