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房地產理論與實務（12版）

為了解決左營海軍基地電話的問題，作者吳家德 這樣論述：

　　熱銷萬冊！業界唯一指定用書 　　★狂銷12版，好評不斷的入門訓練教材。 　　★新媒體「數位行銷」強勢來襲，精準領先掌握市場脈動。 　　★全方位必備知識，一書在手，化身房地產行銷高手！   　　♕業界名師親自傳授，最實用的全方位教戰經典   　　♦Step by step拆解產業，搭配圖表，一看就懂 　　全書分為「入門篇」、「產業篇」、「市場篇」、「業務篇」、「企劃篇」、「稅務篇」六大篇。從房地產特性、組織、土地開發、產權調查、業務行銷、市場調查、廣告企劃和稅務探討等，逐一剖析，力求詳實。   　　♦獨家收錄，「數位行銷」實戰秘技 　　階段化企劃流程，分析受眾喜好的風格、地點和訴求。除了詳列

各式媒體資源及預算，更不藏私分享業界慣用方法。   　　深耕臺灣房地產市場，挑戰瞬息萬變的房地產產業。想要在急遽變化的市場站穩步伐？跟隨本書，扎好馬步，趕上知識翻新的腳步！ 作者簡介   吳家德   　　學歷： 　　國立中山大學管理學院碩士 　　國立中興大學法商學院財稅系   　　經歷： 　　皇普建設股份有限公司                         總經理 　　同興開發股份有限公司                         總經理 　　創世紀國際不動產管理顧問公司             講師 　　歐亞建設不動產教學中心                       講師 　

　金融研訓院                                           講師 　　國立高雄應用科技大學進修學院 金融系   講師 　　中國文化大學推廣教育部 高雄分部         講師 　　長榮大學推廣教育部高雄分部                講師 　　高雄現代地政                                        講師 　　高雄市政府公務人力中心                       講座 　　司法院法官學院研習所                          講座 　　國防部左營海軍造船中心             

         講座 　　臺灣港務公司臺中海運發展學院             講座   　　著作 　　超強房地產行銷術 　　代銷、仲介紅不讓 作者十二版序 第一篇 入門篇 1-1 不動產與房地產之區別 一、「房地產」（Real Property）的定義 二、「不動產」（Real Estate）的定義 1-2 土地使用的種類 一、依《區域計畫法》區分：都市土地、非都市土地 二、依土地之權屬區分：私有土地、公有土地 三、依土地使用目的區分：建築用地、非建築用地 四、依開發程度區分 1-3 房屋有哪些種類？ 一、以屋齡分 二、依照拍賣方式區分 1-4 「產權」的意義 一、不動

產權利內涵 二、什麼是容積率？建蔽率？定義及實施目的 1-5 何謂建築業？何謂代銷業？何謂仲介業？其關係又如何？ 一、建築業簡介 二、代銷公司簡介 三、仲介公司簡介 1-6 不動產土地開發及投資分析 一、前言 二、不動產土地開發之型態 三、土地開發的目的 四、不動產土地開發流程 五、土地基本資料蒐集與現場勘查 六、市場調查分析 七、產品定位與開發構想 八、投資可行性粗估：不動產估價 九、土地取得 十、產品規劃設計、資金措籌、風險管理 十一、工程興建與費用 十二、廣告銷售 十三、交屋作業 十四、交屋後管理（出售／出租、營運管理） 十五、售後服務 1-7 地政調查及相關地籍資料 一、產權調查第一步

：取得賣方資料 二、 產權調查第二步：申請土地及建物登記簿謄本 三、 產權調查第三步：申請地籍圖謄本及建物測量成果圖 四、產權調查第四步：申請分區使用證明書 第二篇 產業篇 2-1 臺灣房市正在形成的趨勢 一、經濟成長進入低度化 二、就業市場走向高失業率 三、社會變成全面老年化，人口成長停滯化 四、知識經濟取代資產價值 五、都市更新與拉皮防老化 六、豪宅與小宅兩極化，住宅光纖化、綠建築化 七、逐捷運、高鐵而居 八、實價登錄，交易全都露，房市健全化 九、 高稅負時代來臨，不動產將走向自用為主流的大市場 2-2 建築業之產業特性及定位 一、臺灣建築業產業概況 二、建築產業景氣變遷及產銷概況 三、

產業價值鏈 四、建築業多角化的省思 五、開放陸資購買不動產，利多？利空？ 第三篇 市場篇 3-1 何謂「市場調查」？ 市場調查的重要性 3-2 市場調查與實務 一、市場研究的定義及與各部門的關係 二、市場調查的程序 三、市場研究的分類法 四、市場研究的利益與限度 3-3 市場調查的一般原則及程序 一、市場調查的一般原則 二、市場調查的程序 三、市場調查人員容易遭遇的困難 【附錄】簡報案例及個案表格 第四篇 業務篇 4-1 何謂行銷及行銷定義？ 行銷（Marketing）≠銷售（Selling） 4-2 何謂「行銷組合」或「行銷4P」？ 行銷組合的運作 4-3 賣方4P與買方4C 一、生產者

導向 二、消費者導向 4-4 何謂「目標行銷」？何謂「S-T-P」？ 一、步驟一：市場區隔化（Market Segmentation） 二、步驟二：目標市場的選定（Market Targeting） 三、步驟三：產品定位（Product Positioning） 4-5 代銷公司產品策略流程 274 一、評估市場需求（市場研究分析） 二、消費者行為分析（5W, 2H） 三、目標行銷 四、 產品定位可使土地擁有者或建物興建者達到的目的 五、如果有一塊土地，你將如何進行產品定位？ 六、不動產行銷組合（4P） 4-6 行銷內容：代銷公司個案開發後準備工作 一、市場研究（調查與分析） 二、全案動腦協調

會議 三、個案現場銷售組織與內容 四、命名 五、工作流程表擬定 六、預售與公開 七、建築師聯繫工作 八、建材設備及公設建議 九、定價位 十、現場整理 十一、 接待中心、樣品屋、招牌、圍牆、指示牌、區域 牌之安排及懸掛 十二、接待中心整理及環境美化 十三、水電及臨時電話 十四、建築執照 十五、企劃部配合工作 十六、合約書擬定 十七、接待中心整理 十八、銷售前講習會 十九、個案正式推出掌握銷售之研究 二十、銷售前之工作 二十一、簽約 二十二、銷售過程其他工作要點 二十三、現場業務作業與SP促銷活動、成交法則 二十四、個案銷售結束後之各項工作 二十五、銷售結案報告 4-7 專案負責人的工作要項之準備

【附錄】(一)內政部預售屋買賣契約書範本 (二)內政部成屋買賣契約書範本 (三)文章閱讀—法拍屋應有的法律常識 (四)業務部常用表格參考 第五篇 企劃篇 5-1 廣 告 一、何謂廣告？廣告戰略的重要性 二、房地產的廣告目標及廣告策略 三、廣告表現 5-2 媒 體 一、主要廣告媒體的特性 二、報紙媒體（Newspaper Media） 三、雜誌媒體（Magazine Media） 四、電視媒體（TV Media） 五、電臺媒體（Radio Media） 六、 新媒體—數位行銷（Digit Marketing），用數位先決掠奪大商機 七、交通廣告 八、氣球廣告 九、 廣告信函（DM）、夾報、手

發傳單flyer、Line@生活圈、FB粉絲專頁 5-3 廣告表現 一、廣告文案表現類型 二、撰寫文案思考過程 5-4 廣告製作 一、廣告表現關係因素 二、文案表現 三、廣告命名 【附錄】企劃部常用表格參考 第六篇 稅務篇 6-1 不動產稅賦 一、持有（Hold） 二、不動產出租 三、移轉原因 四、不動產之分類 6-2 持有不動產之有關稅目 一、房屋稅（House Tax） 二、地價稅（Land Value Tax） 三、贈與稅（Gift Tax） 四、遺產稅（Estate Tax） 6-3 移轉不動產之有關稅目 一、營業稅（Business Tax） 二、 營利事業所得稅（Profit-S

eeking Enterprise Income Tax） 三、個人綜合所得稅（Individual Income Tax） 四、租賃所得（Rental Income） 五、 財產交易所得（Property Transactions Income） 六、契稅（Deed Tax） 七、土地增值稅（Land Value Increment Tax） 單位長度對照表 單位面積對照表 中外度量衡換算表 購屋貸款利率本息攤還計算表 【參考文獻】 作者十二版序   　　成功路上並不擁擠， 　　因為堅持的人不多。   　　感謝國內各大建設、廣告、仲介公司及大專院校選用本書，讓本書能在短期間內邁向十二版的機

會，有鑑於國內房地產市場的熱絡及相關法規修正快速，所以每次再版都配合新的房地產法規修正，讓讀者都能與時俱進，抓住市場的動態，讓自己立於不敗的地位，要訣就是快速學習，找到一本好的工具書，按部就班讓自己快速成為行銷達人；本書的功能，就是輔助有興趣從事此行業的朋友，有簡易明瞭的實戰手冊可為參考，並對房地產有全盤概念，培養自己的職場競爭力。   　　本書共分六大篇，從建設公司土地開發及代銷、仲介入門篇開始，進入產業篇、市場篇、業務篇、企劃篇、稅務篇等，有系統地導引，從基本概念到理論再與實務結合，讓你了解業界如何操作房地產，文中除就本身從事房地產的實務心得，並參酌相關重要文獻與國內外各大教授之理論，分別

系統說明，是一本兼具理論與實務的工具書。   　　個人的能力與知識有限，能將本書定稿，首先要感謝公司同事們的協助與幫忙，才能蒐集多方資料；其他要感謝的有五南文化事業機構賜予作者出書機會、大中會計事務所邱明洲大會計師的鼎力協助、永然法律事務所吳任偉律師的提供資料，使得第十二版內容更豐富與實用，在此致上本人最誠摯之謝意。為幫助有志從事房地產之新進人員，能更快速學習與進步，作者與高雄市經紀人職業工會陳世雷理事長及信託專家蔡宗廷老師、法界名人吳任偉律師一同於文化大學高雄進修推廣中心（高雄市議會正對面華國金融大樓3樓，07-2510089）開闢房地產實務系列課程─不動產土地開發、購屋、行銷、投資、信託等

5種不動產專業課程，頗受歡迎與好評，對學員問題皆能一一解惑，讓想從事房地產的學員，學習過程更能事半功倍，早日邁向成功之路。   　　作者聯絡信箱︰ 　　E-Mail：[email protected]   2020/06 吳家德      於高雄 ●第三篇   市場篇 「市場分析」（Market Analysis）通常運用於各種商品之投資開發及行銷過程，主要在調查市場供需及價格變動情形，並加以研判及預測，以作為投資管理或決策的依據。一般而言，房地產市場分析通常分成兩大部分：一是總體市場（Macro Market）或大環境分析，也稱為市場研究（Market Study），是針對總體

市場、區域市場或都會性市場等環境之供需狀況等情形做分析及預測；另一個是個體市場（Micro Market）或小環境分析，也稱為市場能力分析（Marketability Analysis），是針對投資個案市場、鄰里性市場或基地四周範圍等市場環境之供需狀況做實地調查、分析及預測。（張金鶚，2005）依張金鶚教授大作《房地產投資與市場分析理論與實務》對市場分析簡單整理如下： 1. 總體市場分析藉大環境之研究探討總體因素，適用於擬定投資決策及進入市場時機之參考。因實地調查不容易，因此使用的皆屬二手資料，分析結果多為粗略之定性社會經濟環境描述與說明。 2. 個體市場分析針對個案基地與鄰里小環境之市場動向

分析，作為個案產品定位及定價參考。因為資料真實性攸關產品銷售成功與否，須實地調查，因此使用的皆屬一手資料，分析結果多為精細之定量分析。市場分析乃不動產投資決策中極為重要的一環，後續之不動產行銷活動多須依市場分析之結果來決定進行之方向，因此缺乏市場分析的投資，可謂「有勇無謀」的賭博，獲利性往往無法掌控；而經市場分析及評估結果所進行之投資，則可降低不動產投資之風險程度。在國內經濟發展漸趨成熟、各類市場之資訊瞬息萬變情況下，投資決策前的市場分析也愈受重視，因此，不動產市場分析實為不動產投資決策過程中一項不可或缺的步驟。

周非將軍與民國海軍

為了解決左營海軍基地電話的問題，作者胡平生周先俐 這樣論述：

周非將軍，民國海軍的核心骨幹！ 　　曾任永豐、信陽、峨嵋軍艦艦長、海軍士校校長、海軍訓練司令、水雷部隊司令。 　　在抗日作戰、國共內戰、早期臺海對峙作戰中奮勇抗敵，膺選為國軍第五屆戰鬥立功之克難英雄。 　　他胼手胝足努力奮鬥，竭盡心智地保衛臺海安全，將海軍的梅花精神世代傳承。 　　收錄早期臺海對峙作戰中所依據的「戰鬥詳報」、「戰後之檢討會議紀錄」；首度公開三門灣戰役、鹿羊戰役等鮮少人知的珍貴戰事史料！ 　　周非將軍(1915-1993)，四川巴縣人。之江大學肄業，電雷學校第二期航海科畢業。先後擔任魚雷快艇艇長、高砲連長、陸軍營長，及永豐軍艦艦長、信陽軍艦艦長、海軍馬祖巡防處處長、海軍艦

隊指揮部作戰處處長、海軍第六二特遣部隊參謀長、峨嵋特級軍艦艦長、海軍士官學校校長、海軍訓練司令部司令、水雷部隊司令部司令、海軍指揮參謀大學副校長等職。任職期間戰功彪炳，為人臨機果斷，不避艱難，處置神速；並曾大量培育及訓練海軍基層幹部，把捍衛國家鞏固海防的危安意識深植在下一世代人們的心中。 　　作者胡平生、周先俐教授分別為周非將軍的女婿及女兒，本書歷時五年撰成，近30萬字，是以周非將軍為主軸，看1930年代中期至1960年代後期中華民國海軍的發展過程。其中引用國防部庋藏1949年以後之國軍史政檔案、國史館庋藏之蔣中正總統文物、國發會國家檔案局庋藏1949年以前之國軍檔案。另收錄的「戰鬥詳報」、

「戰後之檢討會議紀錄」及往來文電等原為軍事機密，非一般民眾所能窺探，作者將之逐一解密，並且向國防部申請使用許可，讓這些珍貴史料得以重現天日。本書尚引用海軍司令部及海軍軍史館珍藏之各種沿革史（如軍艦、艦隊、學校、各司令部等），以及報紙、專書、論文等190種，並附有許多珍貴的插圖照片；期盼在拂去歲月的塵埃後，能重新審視並補足那段塵封的歷史，再現中華民國海軍活躍的光輝年代。 本書特色 　　★收錄早期臺海對峙作戰中所依據的「戰鬥詳報」、「戰後之檢討會議紀錄」！ 　　★首度公開三門灣戰役、鹿羊戰役、積谷山戰役等鮮少人知的珍貴戰事史料！ 　　★期盼把捍衛國家鞏固海防的危安意識深植在下一世代人們的心

中，再現中華民國海軍活躍的光輝年代。 名人推薦 　　胡為真博士（前總統府資政，國安會秘書長）。 　　應紹舜教授（海軍史專家，國立臺灣大學森林環境暨資源學系名譽教授）。   作者簡介 胡平生 　　國立臺灣大學歷史學系學士、碩士、博士。曾專職任教於國立臺灣大學歷史系，並曾任系主任及所長。現兼職任教於國立臺灣大學歷史系。著有《梁蔡師生與護國之役》、《民國初期的復辟派》、《民國時期的寧夏省(1929-1949)》、《中國現代史書籍論文資料舉要》(編著，共4冊)、《抗戰前十年間的上海娛樂社會(1927-1937)—以影劇為中心的探索》、《僕僕風塵：戰後蔣中正的六次北巡(1945-1948)

》等書，及其他學術論文。 周先俐 　　國立政治大學西洋語文學系學士、輔仁大學及美國賓州州立大學碩士、哈佛大學博士。曾專職任教於國立陽明大學(並任英文教學召集人)、中國文化大學英國語文學系。現兼職任教於中國文化大學英國語文學系。著有A Study of Chekov's Dramatic Form.、A Contribution to Ethnolinguistic Diveersity.、Cultural Transfer in Chinese and Englush Bilingual Students’Argumentative Writing.、Toward an Understan

ding of Writing in a Second Language: Evidence and Its Implications from L2 Writers of Chinese.等專書及論文。   序一　你所不知道的海軍奮鬥史／胡為真 序二　／應紹舜 壹、緒論 貳、家世及青少年時代 一、世居巴縣，三代從軍 二、就讀川師附小與川東師範 三、負笈杭州之江大學 參、棄文習武 一、初入中央軍校，繼入電雷學校 二、電雷學校的設立與發展 三、電雷學校的教育與編制 四、遠航實習 五、畢業與學校的停辦 肆、參加八年抗戰 一、魚雷快艇長江作戰 二、宜、萬要塞守衛作戰 三、

投效陸軍鄂、豫作戰 伍、勝利後至遷臺初期 一、重返海軍任職 二、調駐左營海軍基地 三、太湖軍艦見習艦長 四、永豐軍艦艦長 五、信陽軍艦艦長 六、海軍馬祖巡防處處長 七、海軍艦隊指揮部作戰處處長 八、海軍第六二特遣部隊參謀長 九、峨嵋軍艦艦長 陸、升為將軍（1962年）以後 一、海軍士官學校校長 二、海軍訓練司令部司令 三、海軍水雷部隊司令部司令 四、海軍指揮參謀大學副校長 五、海軍總部作戰研督會委員 柒、結論 後記　追憶父親／周先俐 徵引書目 附錄一： 〈再詳報電雷學校缺乏顯著戰績之原因〉 ／歐陽格 附錄二： 〈匪軍船海戰術之研究與對策〉 ／周非、鄭自林 附錄三：周非將軍收存之各方

親筆來函 序一 你所不知道的海軍奮鬥史 　　你也許有朋友曾在海軍服務，也許也聽過我們國家的海軍軍歌，甚至你可能還有機會上過軍艦參觀，但是你是否能夠體會海軍真正的精神？是否能瞭解在過去幾十年間，我國海軍在條件不足和內外都有困難的情況下，是如何胼手胝足的努力奮鬥，竭盡心智地去壯大我們的海上力量，保衛我們的國家和海疆？所以當我讀到這本軍人傳記後，真是感到高興。作者是以周非將軍的生平為經，以我國海軍多年來的發展為緯，將海軍的許多組織和制度，在不同時期的任務和各船艦的歷史都作了整理和說明，全書參考和引用了各種公開的和未刊行的、外人不容易見到的一手資料，讓史料自己說話，得以很自然的幫助讀者瞭解周將

軍那一代的人是如何的為了中華民國的安全，生存和發展而奮鬥了一生。 　　周非將軍是民國四十到六十年代時我海軍當中既有豐富的實戰經驗，又是與美軍合作而獲得對方尊敬的核心骨幹，尤其是他居然還有在抗戰期間參加過陸軍對日艱苦作戰的經驗，更顯示出他背景的難得。本書的兩位作者則都是學有專精的學者，留美的語文專家和心理學家周先俐博士是周將軍的女公子，而胡平生教授則不但是周將軍的女婿，更是海內外知名的歷史學者，著作等身，因此看得出在寫作的過程中，他們是如何上窮碧落下黃泉的尋找資料，並加以比對引證，態度嚴謹，使得本書不但具有學術上的份量，更讓人體會到的他們的動力一方面固然是對長輩的孝心，一方面更是有心地努力不讓

青史盡成灰。 　　個人作為先俐博士的政大學長，非常榮幸地能夠有機會對本書先讀為快，因此而更認識了我國海軍多年來慘澹經營的內情和真正了不起的輝煌戰史，當然也更認識了周將軍本人由於智勇雙全而獲致的卓著戰績。我尤其佩服他在年輕時所撰寫的對共軍作戰方法的建議和其中所凸顯的強烈企圖心，以及他後來在擔任海軍士官學校校長和訓練司令部司令的任內所致力推動與時俱進的教育。相信他所努力培育的成千上萬的人才，必然提升了我國海軍的戰力，並且更有效地保衛了我國的海疆。無怪乎先父宗南將軍當年在浙江外海的大陳擔任反共救國軍總指揮時，便對年輕的海軍周艦長肯定有加，其後與他多次來往，甚至在他自己於民國五十一年逝世前不久，都還

高興地與周將軍長談。 　　這不但是一本軍事歷史書，更是一頁我民族艱苦奮鬥的紀錄。在當前海峽兩岸的大環境之下，尤其臺灣社會的氛圍中，本書所傳播的訊息和精神，實在應該積極的廣傳，而個人尤其期盼海內外能夠有更多的有心人興起，像本書作者一樣，從各個不同的角度共同努力，一點一滴的將我們這個偉大民族的真正歷史加以還原，以便傳揚到世界各地，並且留傳給我們的世世代代和子子孫孫。   胡為真博士（前總統府資政，國安會秘書長） 序二 　　早期海軍人物傳記文學十分稀有，真可說是鳳毛麟角；最早，或許是民國六十年出版的《一八九九年至一九六九年郝培芸回憶錄》，該書的出版得力於其子時任臺灣大學歷史系客座副教授、後為中

央研究院士郝延平博士鼎力相助；惟限於資力，以手抄本影印發行少數數量，流傳於家人親友間。民國六十九年有中央研究院近代史研究所出版《鄭天杰先生訪問紀錄》一書，以口述歷史方式記錄鄭天杰海軍少將的生平，對海軍人物歷史始有較有系統的出版及發行。其間雖有少數海軍人物傳記、回憶錄的出版；或如郝著之限量發行，或斷簡殘篇轉載於雜誌報章間，終難成氣象。鄭著出版後，中央研究院近代史研究所出版了一系列海軍人物口述歷史的書籍，如《黎玉璽先生訪問紀錄》、《劉廣凱將軍報國憶往》、《池孟彬先生訪問紀錄》、《曾尚智回憶錄》、《海軍人物訪問紀錄第一、二輯》等相繼出版，為現代海軍史實保留了忠實而深入的記錄。然而不論是口述歷史或回憶

錄，由於年代久遠、記憶有所疏漏、個人恩怨、政治立場、價值觀判別等因素因而難免有所偏頗。近讀胡平生、周先俐賢伉儷大作《周非將軍與民國海軍》一書，讓人有耳目一新的感覺。胡平生博士係臺灣大學歷史系教授，為中國近代史研究專家；周先俐女士係周非將軍掌珠，家學淵源，珠聯璧合致力完成此大作。猶記四年前胡教授來臺灣大學森林系我處略微論及周非將軍的生平事跡，今欣見其大作完成。有關周非將軍生平事蹟胡教授伉儷搜羅得如此完整無缺，其間多次至國史館、行政院國家檔案局、國防部史政處、海軍總部等單位搜集有關周將軍的戰功、戰史、戰報、艦艇歷史等參考資料。更難能可貴的是，胡教授伉儷連報紙新聞也不放過，書中有海軍總部出版的《海訊

日報》、《忠義報》等有關周將軍資料的轉載；而1937年海軍電雷學校訓練艦《自由中國號》巡航於南洋，其報導取材於當時出版的新加坡《總匯新報》及檳榔嶼《檳城新報》等。其用功之勤著實令人十分佩服。 　　本書以周非將軍生平為主軸，引證了大量官方資料，內容十分翔實；由書中可看出胡教授伉儷寫作的基本態度是求實存真，至於詞藻的修飾及情節的生動則在其次。與其說本書是一部「傳記文學」，倒不如說本書是一部「傳記歷史」的書籍來得更恰當。 　　本書特點之一是搜集參考資料特別豐富，如〈棄文習武〉章引用的參考文獻多達81條；〈勝利後至遷臺初期〉章有286條；〈升為將軍（1962年）後〉章則有114條。其來源從官方的史

政檔案、書籍、雜誌到報紙等皆有。而其取材不限於政治立場，彼岸的著作及雜誌上的文獻亦多所引用，兩相對照，自可獲得持平的結論。而其引用的史政檔案，如〈戰鬥詳報、電報〉等迄今仍列入軍事機密，非一般人士所能窺探的。胡教授伉儷經過申請後，讓其解密，大量引用於書中；許多資料多為第一次面世，如三門灣戰役、鹿羊島戰役……等。書中不僅收錄周非將軍服勤的信陽軍艦的戰鬥詳報，其他參戰的軍艦如太平、永壽、寶應、洞庭、嘉陵、永昌、雅龍及美頌等艦的戰鬥詳報並附圖也都臚列書中，佐以胡宗南將軍日記相關的記載（時任大陳江浙反共救國軍總指揮，化名秦東昌參與指揮），讓整個戰役毫無保留地呈現國人面前，可說是其他有關海軍人物傳記書籍都

不及的，無愧是傳記歷史書籍中的傑作。…… 　　民國四十二年七月二十七日（朝鮮停戰協定）在板門店簽定後，中共軍事武力逐漸向東南沿海擴張集中，大陳列島的情勢也開始緊張起來。當時國軍雖掌握控制局部地區的制海及制空權的優勢；然而海軍的裝備並不如想像中精良，在多項戰鬥詳報中的檢討事項中可看出；如其時海軍艦艇多使用三吋艦砲，即使是信陽艦艦砲也不過4.7吋；而中共海軍部分艦艇已配備有俄製5.1吋重砲，戰場上優勢逐漸消失。其他如電機多有故障、砲火指揮儀不良、望遠鏡品質不佳、日式艦艇無雷達，夜間行動困難、無冰箱難以長久執行任務，空間狹窄，生活條件甚差等問題逐一浮現。然而在本書中可看出海軍官兵奮勇向戰，不辭艱危

，出敵意表，士氣旺盛，屢次均能達成上級交付的任務。其中最悲慘的莫過於積谷山戰役駐守該島陸軍第二戰鬥團一百四十餘人，奮勇防守對抗中共陸軍60師179團3營、海軍溫台巡防大隊第一、二中隊的8艘艦艇，佐以遵義、臨沂砲艦的砲轟；在如此劣勢情況下，島上英勇的國軍官兵戰至最後一兵一卒，全部壯烈犧牲。其事蹟比美於「田橫五百壯士」；然當時政府當局為避免影響國軍士氣，對整個戰役密而不宣，迄今仍未對外公開，本書則多方蒐集資料，有較詳盡的報導。 　　綜觀周非將軍生平，其軍旅生涯長達三十五年；除三年半投效陸軍外，其他時間皆在海軍服勤。從海軍處上尉科員做起，歷經海軍軍士學校中校大隊長、太湖軍艦見習艦長、永豐軍艦艦長、

信陽軍艦艦長、峨嵋軍艦艦長、馬祖海軍巡防處處長、艦隊指揮部作戰處長、六二特遺部隊參謀長、海軍士官學校少將校長、海軍訓練司令部首任少將司令、海軍水雷部隊少將司令、海軍參謀指揮大學副校長及海軍總部作戰研究督察委員會委員等職位。然而無論在那一職位上，周將軍都克盡職責，全力以赴，深獲長官的信任（如胡宗南將軍指揮白沙山戰役時，指定由周非中校指揮的永豐軍艦參與此戰役）；下屬的愛戴（如周非上校調離信陽艦時，全艦官兵致送精美紀念相薄，內有相關人、事照片及全體官兵簽名等）。任各項要職期間，或英勇善戰、或運籌適宜、或參贊戎機、或策劃作戰、或規劃籌備（海軍訓練司令部）……等事項；因而榮獲各項勳、獎章：如陸海軍甲種二

等獎章、六等、五等雲麾勳章、干城獎章、六等寶鼎勳章、海功獎章、績優獎章、光華甲種一等、二等獎章、海勛獎章、海風獎章、海光獎章、海績獎章、忠勤勳章等。有的勳獎章不止一次獲得，而民國四十三年更獲選為第五屆國軍克難戰鬥英雄。胡教授伉儷對周非將軍擔任各項職務任職期間引用各種參考資料，依時序編輯排比，不僅章節分明；對各項職務演變及因果關係詳加分析，脈絡井然，多具有深入精闢的見解。本書的出版，將對民國三十年代末期至六十年代初期間，海軍各項動態變遷的瞭解有莫大的裨益。   應紹舜教授（海軍史專家，國立臺灣大學森林環境暨資源學系名譽教授） 後記 追憶父親 　　自從父親1993年12月過世後，左營老家轉讓

他人，我與姊妹弟弟改在臺北、洛杉磯、上海等地相聚，二十多年不曾再回左營，童年的生活似乎完全從我的生命中消失。由於參加2015年5月22-23日在左營四海一家舉辦的「海子52屆與海青55屆同學會」，「左營」再度走進我的生活，童年的記憶終於聚焦在一生至愛的父母親身上。 　　父親生於1915年，天資聰穎，5歲入小學，11歲以官費生入川東師範學校初中部，17歲考入素富盛名的杭州之江大學理學院數學系。中日戰爭前夕，他是一名年輕優秀前途無限的大學生。但是，在他入之大之前，正逢1931年東北「九‧一八」事變，1932年又值上海「一‧二八事變」，全國抗日情緒高漲。父親生性熱血勇敢，尚俠好義，在之大只讀了一年

，眼見國家遭受日寇蹂躪，便毫不猶豫棄文就武投考軍校，進入海軍電雷學校。軍校畢業後，隨即投入抗日聖戰。1941年，駐守石牌要塞砲台，阻止日軍入川。1947年（民國36年）2月，「二‧二八」事變發生，父親奉命率部自上海開赴臺灣馳援，鎮守左營並敉平楠梓煉油廠暴動。事變平息後，即率海軍新兵第一大隊駐守左營，留在臺灣。 　　1947年夏天，父親與母親成婚，定居於左營海軍基地眷村建業新村。1948年後，姊姊、我、妹妹、弟弟相繼出生。1949-1961年，父親戍守海疆，很少回左營家中。母親為照顧稚齡子女，放棄教師的職業，在家中督導我們課業，使父親能專心作戰及公務，心無掛慮。1956年，父親任六二特遣部隊指

揮部參謀長，那時姊姊、我、與小妹分別是8歲、5歲、與2歲。記得大約在我小學一年級時，父親自臺北回家休假二、三日。有一天，我們正如往常歡聚在客廳裡聽著父親說故事，客廳茶几上一台老式的黑色軍用電話忽然響起，父親接聽了電話，神色突變嚴肅，他一字一句清晰地下達命令，「某某艦赴金門。」我們屏息靜氣坐在客廳沙發上不敢動，海戰就好像發生在我們的家中。 　　父親駐防外地約十二年，晚上家中總是靜悄悄的，我們唯一的娛樂便是守在收音機旁聽中國廣播公司的廣播劇。每隔一兩天，一位獨眼賣煤球的李叔叔（父親的學生），會騎著腳踏車過來，看看我們有無需要幫忙之處，偶爾也會陪我們下盤跳棋。有一年中秋節，父親突然回家，手中拎著一

個鐵盒，內裝4個月餅，令我們高興歡呼！ 　　我十歲以後，父親長駐左營，家中氣氛因為父親樂觀開朗幽默的個性忽然變得熱鬧而愉快。那時父親白天在海軍士官學校上班異常忙錄，每晚還需參加宴會或全校官兵的同樂晚會。但是週日全家一起到中山堂看電影他從不缺席，那是我們最快樂的親子時光！我們所住的建業新村98號日式官舍曾招待過當年美軍顧問團團長、抗戰勝利代表蔣委員長在南京接受日本投降的何應欽將軍及高雄市長楊金虎等賓客。 　　幼年的我有一張圓圓臉與兩顆大眼睛，長輩們叫我「小周非」。我是父親忠實的小跟班，在家中他走到哪裡我跟到哪裡，聽他講戰爭故事。當時雖然聽不懂，但是許多地點與海軍軍官的名字卻留在腦海深處。當我

與外子開始撰寫本書時，這些沉睡了50年之久的記憶又被喚醒，如一張老水手的海圖，指引著我們寫作的航路。 　　父親常講一個四川軍閥橫行的故事，發生在他就讀川師附小時。某一天，軍閥召集所有公校學生在城門上廣場集會。雙方一言不合，軍閥下令開槍掃射學生。父親站在後排，隨眾往後跑到城牆邊，眼看若不跳下數丈高牆即當場被擊斃。那時他顧不得害怕，立即隨著前面高年班的學長往下跳。醒來後發現自己竟伏在一位學姊身上，學姊躺著不動，不知是死是活，他搖搖晃晃走回家，爬進床下，睡了一覺，忽聽見祖母呼喚聲，才爬出來。父親日後從軍救國的心志可能就在那時埋下了種子。 　　父親一生無任何宗教信仰，唯樂善好施是他的天性也是他處世

的原則。每遇乞丐他必施捨，沒有例外。有一次父親騎腳踏車載我與姊姊到左營大街購物，就在中山堂前面遇見一個乞丐坐地行乞，父親想要下車給他錢，可是腳踏車失去平衡，我們父女三人都跌倒在地，他趕緊站起來把姊姊與我拉起，但還沒忘記給乞丐幾塊錢才離開。 　　海軍子弟小學畢業後，我直升海青初中部。三年後，以全校第一名成績畢業，考進省立高雄女子中學。又三年後，考進國立政治大學西洋語文系（英文系），選擇了與父親的科學背景截然不同的西方文學之路。 　　1970年，父親自最後一個職務海軍總部作戰研究督察委員會委員任上退休，養殖蘭花竟然成了他主要的嗜好。蘭花種類繁多，各不相同，如中國蘭、蝴蝶蘭、洋蘭、石斛蘭、萬代蘭

、文心蘭等。蘭花又生性嬌貴，不易養殖。父親閱讀大量中英文書籍，並且精確控制陽光、溫度、與濕度。為了養蘭，父親把家中後院搭起棚架，他的蘭花最高數量曾達2000盆以上，完全由他一人澆水、施肥、分株、選擇植材，他還曾專程到臺大農藝園區請教專家。父親最大的興趣原在科學，未想到養殖蘭花竟圓了他植物學家的夢，也給他的退休生活平添了無數樂趣。 　　1974年11月底，母親因多年腸胃高血壓失眠宿疾辭世，我們接到父親電報，急速返家，協助父親料理母親喪事。喪事後，為避免父親睹物傷情，要求父親北上暫住一年。那一年，我們在新北投租了一間寬敞的平房，暫時做為我們的家。夏日晚上，氣候炎熱，我與弟妹睡在平坦的屋頂上，父親

就搬一張藤椅坐在一旁睡覺，守護我們直到天色微明。一年後，他又帶著弟弟又搬回左營老家。 　　失去了母親的父親，開始了孤寂的新生活。起先還有勤務兵料理他的生活起居，後來他辭退了勤務兵，就從頭開始學習煮飯做菜燒開水，而且頗有心得。他能做道地的四川名菜怪味雞，親朋好友都讚美有加。偌大的日式官舍，晚間只有客廳留有一盞小燈照明，父親就在那裡看電視。但是他依然樂觀，白天養殖蘭花，晚上觀看戰爭影片，自然界奇觀節目與卡通影片。他幽默地說，「天下沒什麼事能難倒我！」 　　1976年，姊姊已婚，嫁給她的同學從事電影美工設計的任適正先生，我考進輔仁大學英文文學研究所碩士班，妹妹剛從中國文化大學法律系畢業。父親決定

要在臺北給我與妹妹安置一個家。他拿出多年的積蓄付清買屋的頭期款，我與妹妹則負擔每月的分期付款。於是我們在北投有了一棟兩層樓約20坪的小屋。這小屋深得父親歡心，他平時守在左營老家，隨時想念女兒就乘火車北上，住在自己的小屋，一兩天後又乘火車回去。記得他每兩週便南北往返一趟，樂此不疲。…… 〈未完〉   周先俐 伍、勝利後至遷臺初期四、永豐軍艦艦長（四）檀頭山及南韮山作戰（1950年12月）1950年12月17日至18日，共軍第64師及92師所部會同其海軍華東艦隊司令員張大鵬所部艦艇進攻國軍浙海反共游擊隊據守的檀頭山及南韮山。自1949年6月國軍京滬杭作戰失利後，江浙地區流散的小部隊、地方自衛團隊

、及反共志士，分別組成游擊部隊，在敵後持續作戰，並控領浙東台州列島為基地，襲擊共軍。次年5月，國軍撤離舟山群島時，台州列島北起漁山，南至南北麂，共計有游擊12個縱隊，其兵力及義民約二萬三千餘人，但組成複雜，戰力欠強。共軍既進攻檀頭山及南韮山，永豐軍艦奉命馳援，於12月17日11時30分離港（大陳）北駛。14時抵達漁山，與何卓權所部聯絡。漁山屬浙江省三門縣，在大陳島北32浬處。17時，何卓權率部20餘人搭乘永豐軍艦前往南韮山解圍，18時30分，抵檀頭山海面，離岸10,000碼處泊錨。次日晨6時，永豐軍艦起錨，巡弋檀頭山及南韮山海面，9時40分，發現共軍L.C.V.登陸艇20餘艘，及L.C.T.1

艘，乃即刻進擊，以砲火射擊，計擊毀3艘，當即起火，損壞6艘，永豐軍艦士兵2名受微傷，雙方激戰至10時40分終止。13時，永豐軍艦在南韮山港外發現共方大型軍艦1艘，即予擊毀。16時，掩護何卓權部返漁山，12月19日返大陳，於上午10時40分抵港。父親於戰役結束後撰有〈永豐艦檀頭山南韮山海戰詳報〉，上呈海軍第一艦隊司令部，再轉呈海軍總司令部，可惜的是此份珍貴的海戰詳報在現今國防部史政檔案中已無法覓得，只能從1951年2月18日海軍總司令桂永清呈參謀總長周至柔的電報中略見其部分內容如下：查該詳報內第四項第一款，建議本軍派駐大陳艦隻，以派正式作戰艦，或中、美字級艦為宜一節，尚有見地，可予參考，但目前情

況似仍遵鈞部〈40〉戡截字第011號代電指示為宜。至於第二款關於支援大陳外圍各小島游擊隊之建議，因目前本軍限於艦艇兵力無多，對於該方面之作戰，已電飭於不影響大陳本島防務原則，對外圍各小島盡力予以支援。

軍事城寨的內化與外擴－鳳山市街發展的研究

為了解決左營海軍基地電話的問題，作者羅千倫 這樣論述：

現今鳳山市的市街發展，在幾個不同的時期，透過政治、經濟、社會等媒介對鳳山市的開發，逐漸發展擴張。 從明鄭到清初，埤頭仍只是維護地方治安的軍隊所駐紮之處。軍隊的駐防帶動人員的進出，對聚落的形成有其正面的意義。因此，康熙中葉的埤頭即已出現「竹橋埤、灌竹橋莊田」的初步發展。再者，漢人於康熙末年至雍正年間開墾屏東平原，埤頭位於運輸走廊的樞紐，成為鳳山縣最大的市街。真正改變下埤頭街歷史的發展者，乃林爽文、莊大田事件。在歷經數次的民變與爭議後，下埤頭街成為名符其實的鳳山縣縣治。 日治時期初期，鳳山仍維持其政治、經濟的區域中心地位。後因鐵路的修築，交通樞紐的重要性逐漸消失。1908年所展開的打

狗港築港，現代化港灣建設與大規模的土地改造與都市計劃，帶動打狗地區經濟蓬勃的發展，進而快速取代鳳山。其後，在南進政策指導下，台灣成為日軍南進基地，而高雄港的戰略地位日益重要。鳳山位於高雄港附近，因其廣大的腹地，逐步有鳳山倉庫、海軍通信隊等軍事設施的設立。而在陸海軍強化鳳山周邊的佈署後，鳳山無疑成為大高雄地區最重要的軍事重鎮。但從總體區域發展來看，日治時期鳳山只是高雄軍事要塞化的一環。 戰後初期，高雄縣政府成立於鳳山，軍方並接收日本人所留下的大量軍事設施。1949年底以後國民政府遷台，大量軍隊與移民遷移台灣，鳳山既為陸軍要地，人口因而逐步上升。大量外省軍隊與軍眷的進入，形成鳳山另一個不同

的風貌，與高雄左營相呼應，成為南台灣最大的「軍事生活圈」。 70年代以後，因臨海工業區的設立，帶動了五甲地區人口成長，也改變了鳳山人口族群的結構。高雄臨海工業區面積共達二千四百公頃以上，根據有關單位之估計，工業區開發完成後預計可容納員工連同眷屬當在三十七萬人以上。此新增加人口之居住點儲工業區周圍特設之新社區外，鳳山都市計劃範圍內之五甲地區亦被列入容納此種工業員工居住之社區。五甲地區距離先行開發之工業區最近，故發展亦將較其他社區為快。由於工業區設立帶動的人口成長，1994年人口突破30萬人，鳳山發展為高雄市周邊的次核心都市。