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不動產證券化條例實施後之立法因應

為了解決土地買賣代書費用的問題，作者許君薇 這樣論述：

「不動產證券化條例」於2003年7月23日完成立法發布實施，正式開啟我國不動產證券化的時代與市場。不動產證券化條例之立法與實施至今年餘，已上市八個不動產資產信託產品，總資產值在222.6億以上。但從執行面上來看，在信用評等、資訊揭露、不動產投資估價機制、開發型不動產等方面，仍有待改善之處，因此擬於不動產證券條例及其相關法規在實施上所產生之問題，進行探討，並作為立法因應之建議。本研究之目的為：（一）不動產證券化條例及其相關法規之必要性、可行性。（二）不動產證券化條例及其相關法規實施後對現行不動產市場影響。（三）不動產證券化條例實施後之立法因應及相關配合制度之建議。本研究之研究方法採：（一）相關

文獻資料蒐集與探討、（二）各國制度與實施之比較分析等二個方法進行。本研究之預期結果為：（一）不動產證券化條例及其相關實施後立法因應。（二）不動產證券化條例實施後，相關配合制度之檢討與建議。本研究之結論：（一）不動產證券化為一有利投資工具在一個資產管理模式之下，藉由資產管理、不動產管理等費用、專門的技術獲取大量報酬，為傳統不動產公司藉由專業技術來管理資產，而將不動產投資信託當成一種能替股東賺取報酬的工具之因。在市場操作實務上，推動不動產證券化之最重要因素，仍為經濟體系對標的資產之需求，不動產投資信託提供投資者直接投資不動產外的另一項選擇，透過稅賦之誘因，亦為投資者提供另一稅捐調節工具。（二）各國

經驗從各國之不動產投資信託經驗中，可知進行不動產投資信託商品之投資，須重視三點：1.商品與其投資標的是否有增值空間。2.定價是否合理。3.須觀察商品之穩定性：能持續創造現金流量。在不動產投資信託的交易運作方面，有三個重要的要素：1.良好之投資標的。2.定價。3.報酬率的達成程度。在投資標的部分，美國之投資標的分散，投資組合具多樣化；在亞洲則多投資於公寓大樓，較具單一性，應分散不動產之投資類別。（三）不動產估價我國之不動產估價實務中，估價技術上所需之資訊取得是目前最困難的問題，真實的市場交易資訊公開化、透明化十分不足，故而產生估價所需之資訊不足或無法反映動態的市場交易結果，繼之造成估價偏差或錯誤

。（四）信用評等目前我國之評等問題：1.本土評等與全球評等為非一致性定義下之標準，對投資產品推進國際市場上將有疑慮。2.在本土評等標準下，產業風險評估將成為最重要之因素。3.國內評等基準建立之必要性。4.全球評等與本土評等之標準轉換及客觀性之問題。5.評等運作須有主動性及獨立客觀性。（五）資訊揭露金管會明定應依其受益證券特性於公開說明書中充分揭露。但國內不動產證券化仍存在著資訊揭露與蒐集的問題：1.投資人欲取得所有證券化的法定相關文件不易。2.相關資訊散落各處，資訊取得困難。3.不動產之交易與經營方面的資訊不足。4.不動產證券化產品之交易資訊與定價客觀性不足。5.不動產證券化條例第五七條有關損

及受益人權益部分之重大情事，「重大情事」定義不明。本研究之建議：（一）不動產估價應客觀合理1.目前不動產估價技術規則所規範之四種估價方式，學界及實務界之批判極多，由於實務估價與法令規範之估價方式與實際上的不動產價值估計有差異，技術規範尚有缺失須予以修正。2.制定一套可供依循的客觀標準與調整表格，以有效降低估價師之個人主觀判斷因素所造成之差異。3.不動產估價技術上，普遍存在資訊取得困難問題。4.估價技術規則之法律文字不精準，易生混淆。5.對估價師專業業務之質疑。（二）信用評等制度應具備動態及合理性1.評等資訊之揭露須透明化。2.將全球評等與本土評等之轉換標準透明化。3.信用評等結果不應成為政府對

於企業是否准予發行之準則。4.評等須具備動態性與及時性功能。（三）強化不動產證券化相關資訊的公開揭露與資訊整合，並建立相關評估指標。（四）對於「開發型不動產」類型之開放。