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2023地政士不動產實用小法典(地政士/不動產經紀人適用)(贈不動產經紀人模擬試卷(二十一版)

為了解決出售房屋之財產交易所得的問題，作者曾勻 這樣論述：

　　★2022年全新改版，完整收錄最新修正法條！ 　　★對應不動產經紀人及地政士考科之命題趨勢之專用工具書！ 　　★六大類（基本法規、登記及測量類法規、估價類法規、地用類法規、地稅類法規及不動產類法規）共54種法規彙整！ 　　【本書適用】 　　這本《地政士不動產實用小法典》適用於以下考試： 　　．專門職業及技術人員普通考試地政士考試。 　　．專門職業及技術人員普通考試不動產經紀人考試。 　　※正確考試資訊以簡章為準※ 　　【本書優勢】 　　本書自2012年初版以來即為三民補習班地政士不動產經紀人面授與函授專班上課御用輔助教材並對外銷售，秉持著呈現最新暨蒐羅完整法規的使命

，打破業界一年一版的常規，迄今九年已改版二十一次，累積銷售量已突破上萬冊。並由三民名師根據地政士、不動產經紀人證照考試命題範圍，將法規依實務彙整分為「基本法規、登記及測量類法規、估價類法規、地用類法規、地稅類法規及不動產類法規」六大類54種，幫助考生有架構地查閱學習。再搭配本社出版的地政士/不動產經紀人專業科目重點整理書籍，讓您不但知其然，也知其所以然。 　　地政士/不動產經紀人證照考試涉及的法規是出了名的繁雜。擁有本書，幫讀者省去大量蒐羅瑣碎法規的時間，讓您把時間花在學習的刀口上。 　　【本次改版修法重點】 　　本書收錄至出版日前之最新法規，改版修法重點包括： 　　1.土地法 　　(1)

111.05.31三讀：現行土地法規定，土地或建築改良物自繼承開始日起超過1年未辦理繼承登記者，經地政機關查明後，應公告繼承人於3個月內聲請登記，若繼承人逾期未聲請，則由地政機關予以列冊管理；倘經15年仍未聲請登記者，地政機關得移請財政部國有財產署公開標售。為保障人民財產權，爰修第73-1條規定，使地政機關除依現行規定公告外，並應以書面通知繼承人。另地政機關在移請國有財產署標售時，亦應以書面通知繼承人，並將標售前的公告期間，由現行30天延長為3個月。本法修正施行後，地政機關處理逾期未辦理繼承登記案件，除依法辦理公告之外，並應以書面通知繼承人，有助於繼承人獲知充分資訊俾及時行使權利，以落實憲法保

障人民財產權及正當法律程序之本旨。 　　(2)110.12.08修正： 　　修正緣由係因司法院大法官做出釋字第763號解釋，以土地法第219條第1項僅規定收回權時效起算點，而未規定地政機關應定期通知原土地所有權人或依法公告被徵收土地的後續使用情形，導致原土地所有權人無從及時獲知充分資訊，俾判斷是否行使收回權，不符憲法要求之正當行政程序並違反憲法第15條保障人民財產權之意旨，而宣告違憲，並要求主管機關檢討修正。爰新增第219-1條規定，私有土地經徵收並於補償費發給完竣之次日起，直轄市或縣（市）地政機關應每年通知及公告原土地所有權人或其繼承人土地使用情形，至其申請收回土地之請求權時效完成或依徵收計

畫完成使用止。若地政機關未依規定通知及公告，而有徵收補償發給完竣屆滿1年未依徵收計畫開始使用或未依核准徵收原定興辦事業使用等情形，原土地所有權人或其繼承人得於徵收計畫使用期限屆滿之次日起10年內，申請收回土地。此外，前開規定也適用於本次修正條文施行時，申請收回土地請求權時效尚未完成之案件。該條施行後，除有助於原土地所有權人或其繼承人知悉被徵收土地使用情形俾及時依法主張收回權外，也督促需用土地人必須切實依徵收計畫及預定期程使用土地，更審慎地處理徵收相關事宜。 　　2.稅捐稽徵法（110.12.17修正） 　　調降滯納金加徵率為「每逾3日」加徵1%，總加徵率由15%降為10%、調降暫緩移送執行繳

納應納稅額比例為「1/3」、增訂核課期間時效不完成事由、提前得聲請假扣押時點、增訂代位權及撤銷權規定、修正營利事業憑證處罰按查明認定總額處「5%以下」，及提高以詐術或其他不正當方法逃漏稅之刑事處罰、因納稅義務人錯誤致溢繳稅款申請退稅期間，由「5年」修正為「10年」；因政府機關錯誤者，由「無期限」修正為「15年」，以及劃一檢舉獎金核發標準與領取資格限制，以資一致。以降低納稅義務人負擔、保障國家債權、落實罪責相當，並有效遏止逃漏稅。 　　【三民考生上榜心得】地政士全國第7名：吳佳芸 　　國文：60分 　　土地法規：68分 　　土地稅法規：88分 　　土地登記實務：50分 　　民法概要與信託法概要

：87分 　 　　地政士各科準備方法 　　【民法】民法應該是大多數考生最頭痛的一科：條文繁多、內容包山包海、題目變化多端。但民法卻是我最喜歡的一科，因為每天都在你我生活中發生，比方網拍購物涉及買賣∕清償∕瑕疵擔保等概念，將每日情境與法條聯想才能記得深刻！ 　　【土地法規】土地法規除法條內容外必需搭配諸多大法官解釋，講義裡各種補充亦要熟讀，作答時更要能正確引用。土地法規疊床架屋，自己要能融會貫通相同概念（如徵收補償在土法∕平權∕土徵裡的各自規範），前後翻閱講義製作對照筆記，厚實的土法講義應該會是最破爛的一本。課本裡的概念若能自己舉一反三，才是真的熟記！ 　　【土地稅法規】土稅是最實用的一科，內容

也相對淺顯易懂，是好掌握的科目。可製作對照表格，每天睡前迅速看一次表格內容來複習，走路、等車、洗澡等各種零碎時候都和自己默背「課徵對象、納稅義務人、稅基、稅率、減免條件、自用住宅優惠」等要件。親自做過講義題目再搭配歷年考古題應該沒有太大問題。 　　【土地登記實務】這科最大的痛處是概念非常模糊抽象，起初打算硬背土地登記規則的每一條文。開始動筆做題目後慢慢能歸納重點，這一科反倒是直接從寫題目，看擬答來整理筆記。做了近15年的考古題2遍，抓到作答訣竅「先解釋題目」，若要回答土地登記規則107條，先解釋分別共有，引用民法824-1條等，融合民法、土法相關法條小題大作，如此篇幅才夠多！因為這個科目考生們

相對高分，能寫得越完整分數越好看，作答時亦需注意時間掌控。 　　【國文】要速成準備國文，或許從日常生活中減少錯別字、增加詞彙量下手，拿出紙筆真的「寫字、練字」，隨意抄寫個短句都好，只要見到不熟悉的成語、詩詞佳句主動查意思。個人社群媒體的發文可當作作文機會，把日常流水帳衍生成600~800字短文，多多為自己創造練習機會，文字流暢度和詞彙量是可以慢慢累積養成的。看到題目莫慌張，沒有相關個人經驗也可以自行腦補編劇，先假想自己是閱卷老師會對什麼樣的內容感動、有趣，再當個稱職說書人把故事情節鋪陳地扣人心弦。個人習慣會偶爾穿插疑問句增加敘述多樣性，或是引用名人語錄增加文句厚度。  

2022地政士不動產實用小法典(地政士/不動產經紀人適用)(二十版)

為了解決出售房屋之財產交易所得的問題，作者三民補習班名師群 這樣論述：

　　★完整收錄最新修正法條！ 　　★六大類（基本法規、登記及測量類法規、估價類法規、地用類法規、地稅類法規及不動產類法規）共54種法規彙整！   　　【常見問答】 　　Ｑ：請問本書是最新的法規嗎？ 　　A：本書收錄至出版日前之最新法規。   　　Ｑ：本書內的法規有逐條收錄嗎？ 　　A：本書彙整六大類（基本法規、登記及測量類法規、估價類法規、地用類法規、地稅類法規及不動產類法規）共54種法規，100%逐條收錄！   　　【本書適用】 　　這本《地政士不動產實用小法典》適用於以下考試： 　　．專門職業及技術人員普通考試地政士考試（6月考）。 　　．專門職業及技術人員普通考試不動產經紀人考試（1

1月考）。 　　※正確考試資訊以簡章為準※   　　【本書優勢】 　　本書自2012年初版以來即為三民補習班地政士不動產經紀人面授與函授專班上課御用輔助教材並對外銷售，秉持著呈現最新暨蒐羅完整法規的使命，打破業界一年一版的常規，迄今九年已改版二十次，累積銷售量已突破上萬冊。並由三民名師群根據地政士、不動產經紀人證照考試命題範圍，將法規依實務彙整分為「基本法規、登記及測量類法規、估價類法規、地用類法規、地稅類法規及不動產類法規」六大類54種，幫助考生有架構地查閱學習。再搭配本社出版的地政士/不動產經紀人專業科目重點整理書籍，讓您不但知其然，也知其所以然。   　　地政士/不動產經紀人證照考試涉及

的法規是出了名的繁雜。擁有本書，幫讀者省去大量蒐羅瑣碎法規的時間，讓您把時間花在學習的刀口上。   　　【本次改版修法重點】 　　本書收錄至出版日前之最新法規，改版修法重點包括： 　　◎土地稅法（110.06.23） 　　一、增訂非都市土地被徵收前移轉，免徵土地增值稅之要件，包括供公共設施使用、依法完成使用地編定及經需用土地人證明等；並明定修正條文施行時尚未確定案件符合上述要件者，亦可適用免徵規定，以保障納稅義務人權益。   　　二、配合政府功能業務與組織調整，明定地價稅每年11月開徵，俾切合稽徵實務。   　　◎土地稅法施行細則（110.09.23） 　　一、刪除地價稅按期徵收及納稅義務基準

日之規定。   　　二、修正地價稅申請按自用住宅用地稅率課徵，土地所有權人申請之自用住宅用地，超過本法第十七條第三項規定之一處及超過同條第一項規定之面積限制，未擇定時之適用原則。並增訂土地所有權人申請依本法第三十四條第五項規定自用住宅用地稅率課徵土地增值稅，面積超過限制之適用原則。   　　三、刪除土地所有權人須於土地增值稅繳納期限屆滿前檢具依本法第三十一條第一項第二款規定相關費用之證明文件，向稽徵機關申請之期限。   　　四、土地所有權人收到土地增值稅繳納通知書有計算錯誤情形，回歸依稅捐稽徵法第十七條及第三十五條規定辦理。   　　五、配合本法第三十五條刪除被徵收之土地，二年內重購土地得申請

退還已納土地增值稅，刪除須檢附相關文件規定。並增訂所有權人申報土地移轉，申請適用本法第三十九條第二項本文及第三項本文規定免徵土地增值稅，應檢附之證明文件。   　　◎所得稅法（110.04.23） 　　一、修（增）訂視為房屋、土地交易之規定 　　(一)個人及營利事業交易預售屋及其坐落基地，視為房屋、土地交易。 　　(二)交易持有股份（或出資額）過半數之營利事業之股份（或出資額），該營利事業股權（或出資額）之價值50%以上係由我國境內之房地所構成者，該交易視同房屋、土地交易。但排除屬上市、上櫃及興櫃公司之股票者。   　　二、延長個人短期交易房屋、土地適用45%及35%稅率之持有期間 　　(一)

持有房地期間在2年以內者，稅率為45%。 　　(二)持有房地期間超過2年，未逾5年者，稅率為35%。 　　(三)持有房地期間超過5年，未逾10年者，稅率為20%（同現制）。 　　(四)持有房地期間超過10年者，稅率為15%（同現制）。   　　三、明定當次交易按公告土地現值計算之土地漲價總數額，始得自房屋、土地交易所得減除。   　　四、明定個人交易股份或出資額、預售屋及其坐落基地之報繳規定。   　　五、明定個人交易房屋、土地未提示費用證明文件者，稽徵機關得按成交價額3%計算其費用，並以30萬元為限。   　　六、營利事業比照個人依持有期間按差別稅率分開計稅 　　(一)總機構在我國境內之營利

事業： 　　1.持有房地期間在2年以內者，稅率為45%。 　　2.持有房地期間超過2年，未逾5年者，稅率為35%。 　　3.持有房地期間超過5年者，稅率為20%（同現制）。 　　4.營利事業交易其興建房屋完成後第1次移轉之房屋及其坐落基地，依規定計算之房地交易課稅所得，仍併計營利事業所得額課稅，稅率為20%。 　　(二)總機構在我國境外之營利事業： 　　持有期間在2年以內之稅率為45%，超過2年之稅率為35%。   　　七、明訂稽徵機關對於營利事業未提示帳簿、文據者，比照個人房地交易成本費用核定方式，並明定房屋、土地交易損失之抵減規定。   　　◎土地登記規則（110.07.13） 　　一、規

範網路申請土地登記作業包括全程網路申請及非全程網路申請，並明定可提出網路申請土地登記之對象、應附文件、繳費方式、後續登記處理程序及登記案件電子檔案保存之規定。   　　二、為推廣土地登記線上聲明等措施，修正申請登記之當事人、申請預告登記之登記名義人及申請塗銷預告登記之原預告登記請求權人得免親自到場之規定。   　　三、配合民法第一千一百七十七條規定，修正繼承人有無不明時之產權登記程序規定。   　　◎非都市土地使用管制規則（110.10.13） 　　一、增訂依工輔法第二十八條之十規定，由取得特定工廠登記者擬具用地計畫變更編定為特定目的事業用地之建蔽率為百分之七十，及該用地計畫位屬山坡地範圍內者

，得免受面積不得少於十公頃之限制規定。並因應工業區內非製造業之產業使用土地變更編定為特定目的事業用地，以及為利不同產業發展更具彈性，其使用強度依核定之開發計畫使用，修正相關規定。   　　二、增訂依第二十八條第二項或第三項規定免檢附興辦事業計畫核准文件之變更編定案件，直轄市或縣（市）政府核准前之程序規定。   　　◎都市更新條例（110.05.28） 　　一、簡化協調程序：經直轄市、縣（市）主管機關認定屬高氯離子鋼筋混凝土（海砂屋）或耐震能力不足之建築物而有明顯危害公共安全者，得準用建築法第81條規定程序辦理強制拆除。   　　二、提高容積獎勵：屬高氯離子鋼筋混凝土或耐震能力不足而有明顯危害公

共安全者，容積獎勵上限為各該建築基地1.3倍原建築容積，且不得再申請都市更新建築容積獎勵辦法、自治法規及其他法令規定之建築容積獎勵項目。   　　三、授權中央主管機關訂定耐震能力不足建築物而有明顯危害公共安全之認定方式、程序、基準及其他相關事項之辦法。   　　◎遺產及贈與稅法施行細則（110.04.26） 　　一、修正遺產稅納稅義務人未於規定期限內辦理捐贈財產之產權移轉登記或交付，或給付剩餘財產差額分配請求權金額之財產者，稽徵機關依法補徵遺產稅有關加計利息之起迄日及利率規定。   　　二、增訂被繼承人死亡後始經法院判決確定為其所有之財產，其遺產稅申報期間之起算日；增訂依證券交易法規定私募之有

價證券，繼承開始日或贈與日之估價方式。   　　三、增訂本法第十九條、第二十四條及第二十五條所稱一年內，係按曆年制計算。   　　【三民考生上榜心得1】地政士上榜生：陳怡禎 　　國文：67分 　　民法概要與信託法概要：58分 　　土地法規：62分 　　土地稅法規：73分 　　土地登記實務：80分   　　建築系跨考地政士，善用口訣半年上榜 　　本科為建築系，大學畢業後首先投入建築師考試，於年後剛好銜接地政士上課檔期，於是在三民補習班的蔡老師與家人鼓勵下報名了地政士班。當初報名原因是為了多學習一項專業，跨領域從事相關產業，增加自己的專業技能，而從12月底至隔年6月考試為期半年之全職備考過程。  

　　分享各科準備方法： 　　【民法概要與信託法概要】 　　1.初期配合老師上課，反覆複習及預習民法課程（應至少3-5遍），掌握每個章節都要確實明白。 　　2.整理上課體系圖筆記，練習申論時應時常拿出筆記對照架構。 　　3.大量練習申論題，記住法條（考試答題必寫）並找出各法條之關聯性可以用很活而不死背的方式練習民法。 　　4.製作自己的考場體系圖做為讀書時的架構索引。 　　5.信託法及親屬繼承編每年幾乎各一題，考前加強這兩部份（全背），再配合總則、債編、物權編以重點考點的部分讀。   　　【土地法規】 　　1.我習慣配合老師的上課方式，以主題式的方式整理土地法規之重點，進而比較各主題之異同。

　　2.針對重點整理架構：事由（如區徵之原因）、程序（如區徵之申請文件和禁止時間）、完成後效力(如權利義務變動)、撤銷或廢止（如他項權利或耕地租約之影響）。 　　3.申論答題時應寫出重點法條，及適時寫出大法官釋字或是學者見解之比較，增加答題之豐富度，和一般考生的答題下較能明顯拿到高分。 　　4.地政士法全背（考一題且應拿20分上下），以保障其他題之失誤。   　　【土地登記實務】 　　1.針對四大重點整理架構：人（主體）、事（客體）、時（申請程序）、物（申請文件）且同時得為申論答題架構。 　　2.這科應該是相對背誦部分較多之科目，我會找出各條文關鍵字加以發明口訣背誦。其中分為測量（考一題）及登

記（考三題），而其中以登記之部分為投資報酬率較高，若時間緊迫應將重點著重於登記之部分。 　　3.平時練習申論時做到精準下標題，由於此科內容龐大，其實只要平時有練習，考前最後衝刺時特別加強記得各題型之大標子標及小標就已足夠（配上法條更佳）。   　　【土地稅法規】 　　1.找出各條文關鍵字並發明既好又有趣的口訣背誦。 　　2.製作結構稅率表。總共9種稅，其中可分為課稅目的、納稅義務人、稅率、稅基、免稅或優惠稅率的辦法、準備的文件、申請的期限、處罰方式。整理成表格以便對照每種稅法的異同，也方便日後記憶衰退時快速找到重點。 　　3.申論答題時得用憲法（如第143條）或課稅目的做為破題。稅法的作答要點

應著重於答題架構完整、稅率表達清楚、以及把握計算題。   　　【三民考生上榜心得2】不動產經紀人上榜生：張學員 　　國文：54分 　　民法概要：51分 　　不動產估價概要：88分 　　不動產經紀相關法規：75分 　　土地法與土地稅相關法規：68分   　　年近50歲，4個月考取不動產經紀人證照 　　當一位在職考生，準備國考其實有點累人，白天要工作，家裡又有三個孩子的中年老爸來說，除了上了年紀腦袋記憶力退化外，工作上的事有時很忙， 下班後又得忙孩子和家裡瑣碎的雜事，如何想辦法擠出時間看書，是最大的挑戰。特別是三位孩子又是不同的學習階段，分別是高三、國三和小三，每天放學後的補習和才藝，讓下班後的我

幾乎就成為計程車司機了，一下子去接老大下課，一下子要接老二去補習，然後再去接學才藝的老三。除了每天晚上10點過後，全家梳洗完畢後，高三學測生和國三會考生，開始要坐在書桌前讀書時，老爸終於可以安安靜靜地坐下來看個二小時的書。 而早上提早半個小時到一個小時起床，在早晨最安靜的時間，把前一天晚上整理的筆記，上班前再看一下加深印象，也成了習慣，效果加倍。   　　分享各科準備方法： 　　【不動產估價概要、不動產經紀相關法規】 　　這二科特別是「不動產估價概要」，一開始也是先買了參考書籍自己看，但發現高中大學讀文組的我，對數字的東西有莫名的恐懼，本身又不是從事不動產相關行業，在這二門和不動產行業比較相關

的考科上，好像光自己看書是不夠的。於是上網看了一些輔考中心的介紹短片，並比較不同參考書的編排方式，覺得蔡老師的不動產估價概要和林強老師的不動產經紀相關法規課程，講解過程簡單扼要，課程時間也不長，先花點時間把雲端課程聽一次CP值應該很高，果然誠如二位老師所言，這二科是效益比極高的大補丸，和其他二科相比，法規條文不多，考古題重複出現的比率極高，值得先把這二科搞定。蔡老師說的，考試前要把選擇考古題，至少作27次，我大概作了7次吧，因為我覺得最後都記起來了所以就沒再繼續練習，而相關的記憶口訣也很好用，真的像蔡老師所說，邊跑步或去爬山時，把相關的口訣抄在小紙條上，重複背誦最後自然就很熟練了。至於蔡老師沒

編到的部分，自己也嘗試用這個方式自己去編口訣，效果還不錯。   　　有關「不動產經紀相關法規」這一科，有很多容易混淆的地方，像有關廣告行銷的部分，公平交易法、消費者保護法、不動產經紀業管理條例和大廈管理條例，通通都有提到。罰則的部分更是混亂，透過林強老師的講解，可以先行理解一些脈絡，有助於後面條文的背誦與釐清。所以我蠻推薦在邊讀參考書時，搭配二位老師的講解。   　　【民法概要、土地法與土地相關稅法】 　　民法概要的部分，我覺得真的是一大挑戰，雖然命題範圍比地政士命題內容少，但一千多條條文，真的只能擇考古題考過的條文看看就好，申論題就至少可以寫出些東西，選擇題的話難度真的不低，每個答案看起來都

對，也每個答案看起來都不對。反正讀民法就當看閒書一樣，很多條文和我們生活其實是息息相關，多看幾次增加自己的法學常識其實是相當不錯。至於土地法和土地相關稅法概要，這次的選擇題幾乎全對。

房地合一稅立法政策之檢討

為了解決出售房屋之財產交易所得的問題，作者林亭安 這樣論述：

居住正義指的是政府要讓每一位國民，都能尊嚴地生活，並在合理資源分配下，獲得安定、安全的生活保障，但現實社會的情況是如此嗎 ?房價高使得年輕人買不起房、租金調漲無限度民眾被逼買房、租客租金補貼領不到，這些詞語常出現於新聞、報章雜誌，甚至出現在選舉場合被當成政治上的口號，如何實踐居住正義?需從不動產交易稅制、房地合一稅修正著手。本篇論文主要介紹不動產交易稅制對於房屋、土地課徵的租稅制度缺失，造成高房價、躲避稅負的狀況屢見不鮮；在房地合一稅實施至今已超過6年，不動產交易稅制的缺失是否獲得改善；抑或者產生新的問題需要被改善。本篇論文希望可藉由兩種稅制的介紹以及對於近幾年不動產交易的分析，來推論透過不

動產交易稅制與房地合一稅並存、實施是否能使不動產市場趨於穩定、健全的狀態。