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公寓大廈建築物區分所有專有部分處分（分割）之研究

為了解決如他人之干涉無礙其所有權之行使者不得排除的問題，作者彭耀華 這樣論述：

共有物分割，目的在消滅共有物，任一共有人得隨時向法院提起分割共有物訴訟。該項訴訟屬請求權之訴，係成對發生具互斥性質，原告提出起訴狀至法院，如同自己係被告提出答辯狀；被告書狀如同原告提出書狀意思同一。該項消滅共有關係，創設一個新單一新所有權的法律關係，法官有自由裁量權，不論兩造向相對人提出請求訴訟標的範圍為何，此訴訟程序性質屬必要共同訴訟，兩造均得為訴之追加及變更，無消滅時效適用，其確定判決，法院得分別點交。本論文摘要結論三項：第一項，區分所有建築物的法定成立要件有二；規定於民法第799條第2項，稱：區分所有建築物專有部分法定夠成要件有二：（一）使用上具獨立性（二）構造上獨立性。使用上獨立性法

定要件，係指所有權人得支配使用在測繪範圍內所有物；另一法定要件，本文認為，非該法現行條條所規定的「結構上」獨立性要件，該要件引伸自美國1954年Berman vs. Parker 348 US 26普通法案例，以「外觀式樣」為另一要件。該案例認為社區生活的品質的價值不僅房價，社區美學價值亦屬之，美國最高法院所強調的社區美學，即得以視覺辨識的「外觀式樣」為美學範籌，為判斷區分所有建築物之要件為適法。法律就公共利益在公寓大廈區分所有建築物社區整體利益，當應重視。第二項．台北市的生活習慣，所住公寓大廈屬區分所有建築物，其專有部分屬一旦成為共有狀態，共有人不能達成協議時，本文主張，得分割該共有狀態原專

有部分。於該專有部分達於一定面積以上時，應辦理建築許可手續，室內增作隔間牆分割為二戶，為二所有權人單獨各別所有，除原物分配及價金補償外之第三種選擇，維護原物價值。該分割為二，屬民法第一條習慣所允許，於作成確定判決前，命當事人之一完成該手續；其後單獨所有建築物之共有部分，仍受民法第799條第四項比例規定拘束。第三項，我國前清曾國藩家書：「家中要得興旺，全靠賢子弟」，「我不救濟，誰能救濟。」等，現代M型社會觀點言，法院判決家族賢子弟為不動產單一所有權人，他共有人得以債權優先抵押權的物權型態，或以股東型態共同經營家族事業，仍係公平分配，以維護家庭經濟永續發展，有效消滅共有關係。